Vendre ses parts de SCI : l'acte signé entre associés peut désormais être nul

Une règle bien établie vient de tomber

Jusqu'ici, la cession de parts de société civile était parfaite dès l'accord sur les parts et sur le prix. L'écrit servait seulement à la prouver et à la rendre opposable (Cass. 3e civ., 4 juillet 2024, n° 23-10.534).

La loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales a changé la donne. Le nouvel article 1865-1 du Code civil exige, à peine de nullité, que la cession de parts d'une société à prépondérance immobilière soit constatée :

• •par un acte authentique reçu par un notaire ;
• •par un acte sous signature privée contresigné par avocat ;
• •par un acte rédigé par un expert-comptable, dans les seuls cas où il y est légalement habilité.

Le fisc verrouille le dispositif : sans l'un de ces actes, le service de l'enregistrement peut refuser la formalité (article 635-0 A du CGI).

Votre SCI est-elle concernée ? Très probablement

Le critère est fiscal (article 726 du CGI). Est visée la société dont l'actif brut est composé pour plus de la moitié d'immeubles ou de droits immobiliers situés en France, ou de parts d'autres sociétés immobilières, au jour de la cession ou à un moment quelconque de l'année qui la précède. Quelques pièges :

• •les emprunts ne sont pas déduits : une SCI très endettée reste concernée ;
• •les locaux que la société occupe pour sa propre activité comptent aussi ;
• •avoir vendu l'immeuble il y a quelques mois ne suffit pas toujours à sortir du dispositif.

Le texte dépasse d'ailleurs les SCI : une SARL, une SAS ou une holding patrimoniale à prépondérance immobilière y est soumise. L'échange et l'apport de parts sont visés comme la vente. Les successions, les partages et les parts de SCPI restent en dehors.

Le risque : une vente contestable pendant cinq ans

Imaginez la scène. Trois ans après la vente, un associé ou un héritier conteste l'opération. L'acte, rédigé entre les parties sans professionnel, ne respecte pas la forme imposée.

La nullité, analysée comme absolue, peut être invoquée par tout intéressé pendant cinq ans. Aucune confirmation ne permet de couvrir le vice : l'opération doit être refaite dans les formes légales. Entre-temps, il faut restituer le prix et les parts, et les reventes intervenues depuis se trouvent fragilisées.

Le contreseing de l'avocat, et ce qu'il change pour vous

En contresignant l'acte, l'avocat atteste avoir pleinement éclairé les parties sur ses conséquences juridiques (article 66-3-1 de la loi du 31 décembre 1971). Pour vous, cela se traduit concrètement :

• •l'acte fait foi de l'écriture et de la signature des parties ; personne ne peut plus nier avoir signé, seule la procédure de faux restant ouverte (article 1374 du Code civil) ;
• •aucune mention manuscrite n'est exigée ;
• •l'acte peut être signé à distance, sous forme électronique.

Un détail compte : un acte simplement rédigé par un avocat, sans son contreseing, ne remplit pas l'exigence de la loi.

Ce que nous vérifions avant de contresigner

• •la qualification de la société au regard de la prépondérance immobilière ;
• •l'identité et les pouvoirs des parties, leur régime matrimonial et, si l'une d'elles est protégée, l'autorisation du juge ;
• •l'agrément des associés et l'absence de nantissement sur les parts ;
• •les dettes, les baux et les litiges de la société, dont l'acquéreur doit mesurer la portée ;
• •l'origine des fonds, au titre de la lutte contre le blanchiment.

La signature ne clôt pas le dossier. Restent l'enregistrement dans le mois avec le paiement des droits de 5 %, la signification de la cession à la société et le dépôt des statuts modifiés au greffe, qui rend la cession opposable aux tiers.